Không những “trăm hoa đua nở”, các dự án chung cư giá rẻ tại hcm condotel (căn hộ – khách sạn) còn chạy đua cam kết doanh số để thu hút người mua. Nhưng đâu mới là sự thật về các cam kết khủng này?

Các dự án Bất Động Sản condotel đang "nở rộ" tại Đà Nẵng

mặc dù là “tân binh” trên thị trường condotel với những dự án Bất Động Sản mới đang “mọc lên như nấm” nhưng Cocobay Đà Nẵng “tạo sóng” ngay từ khi ra đời. Bởi CĐT cam kết doanh thu lên đến 12%/năm và kéo dài trong 8 năm, cao hơn nữa hẳn khi đối chiếu với lãi suất tiết kiệm ngân hàng nhà nước lúc này là 6-8% và cũng cao hơn nữa khi đối chiếu với cam kết thông thường 8-10% của nhiều Dự Án BĐS Nhà Đất BĐS nghỉ ngơi khác trên thị trường.

Thật hay ảo?

Nhưng cũng chính mức lợi nhuận tốt đột biến của Cocobay lại gây tranh cãi, thậm chí còn đã có các đặt nghi vấn về tố chất của chủ đầu tư của dự án. Bởi mức cam kết này không những cao hơn so với các dự án Bất Động Sản khác tại Nước Nhà, mà còn “khủng” hơn khi đối chiếu với một số thị phần trong địa điểm.

Theo nghiên cứu của Doanh Nghiệp tư vấn Bất Động Sản Nhà Đất Alternaty, thậm chí là những thị trường nóng như Thái Lan hay Bali, chủ đầu tư của dự án chỉ đề ra mức cam kết doanh thu 7% và chỉ áp chế mức cao hơn trong một số trường hợp.

Ngay tại thị trường Đà Nẵng, những dự án tương tự như AriyanaBeach Resort and Suites cũng đề ra cam kết doanh thu 10%/năm trong 10 năm. Ông Nguyễn Đức Quỳnh, Phó Tổng GĐ Furama Resort Đà Nẵng, cùng theo đó là GĐ Truyền thông dự án Ariyana Beach Resort and Suites cho biết, khi đưa ra mức cam kết hoàn vốn 10%/năm, đơn vị chức năng quản lý và điều hành và vận hành đã và đang phải tính toán rất kỹ lưỡng, để bảo đảm mức chia sẻ lợi nhuận là hoàn toàn Nằm ở phía trong tầm tay, từ việc phát sinh lợi nhuận trong Marketing Thương mại khách sạn.

“Còn đối với các dự án Bất Động Sản condotel khác, tôi nhận định rằng, mức cam kết như trên thậm chí là dưới 9% có khả năng cũng rất rủi ro đáng tiếc. nguyên do là do, có dự án Bất Động Sản condotel không phải là dự án nhà ở nghỉ ngơi mà chỉ để cho các hộ gia đình hoặc cá nhân thuê theo tháng, theo năm nên doanh số không cao. chưa tính, ở các dự án Bất Động Sản condotel cũng luôn có thể không có các Dịch vụ siêu thị nhà hàng và giải trí đa dạng để có bổ sung thêm lợi nhuận”, ông Quỳnh nhận xét.

Vậy, mức cam kết 12% của Cocobay có “ảo”? Ông Trịnh Việt Hưng, Phó Tổng Giám đốc tập đoàn lớn Empire lý giải, mức cam kết 12%/năm trong 8 năm không có quá nhiều độc đáo so với tầm cam kết 10% trong khoảng 10 năm; mặc dù thế về mặt dòng tiền thì hấp dẫn hơn đối với người mua.

trong khi đó, theo ông Trương Lê Quân, GĐ đầu tư Savills Thành Phố Hà Nội, những dự án khách sạn, khu nghỉ ngơi có hiệu suất thuê mướn bình quân trên 70% thì hoàn toàn có khả năng mang lại tỷ suất thu hồi vốn trên 10%. tuy nhiên, theo tính toán của ông Hưng, trong trường hợp quản lý và điều hành chi phí vận hành tốt thì mức này hoàn toàn có thể đạt được nếu hiệu suất thuê mướn trung bình khoảng 50%.

Đã có thâm niên nhiều năm Marketing Thương mại khu nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng, ông Quỳnh cho rằng, các dự án condotel tại Đà Nẵng sẽ sớm thành công xuất sắc khi đem vào kinh doanh, bởi Đà Nẵng đang phát triển tốt và biến thành một trong các điểm đến lôi cuốn tại Nước Ta, nhờ nguồn tài nguyên sẵn có, hạ tầng giao thông và sân bay đang mở rộng, cũng như sự cởi mở và hỗ trợ nhiệt tình của chính quyền trực thuộc bản địa.

Cũng bởi vì vậy, ông Hưng – tập đoàn Empire tỏ ra rất tự tin về năng lực bù đầy của Cocobay, và cũng do thế đã đưa ra mức cam kết doanh thu cao.

“Không giống với các Dự Án BĐS khu nghỉ dưỡng thông thường, Cocobay có sức lôi cuốn đặc biệt quan trọng khi được phát triển theo phương thức điểm đến du lịch và giải trí”, ông Hưng nói và cho biết, không chỉ gây ra những loại sản phẩm lưu trú đa dạng, từ 2-5 sao, tập đoàn Empire còn tập trung nâng tầm phát triển “nội dung” – một điểm độc lạ sẽ làm tăng sức hấp dẫn của Cocobay, cũng như du lịch Việt Nam nói chung.

 

Ngoài doanh thu phòng, Cocobay còn kỳ vọng nguồn thu lớn từ hệ thống tiện ích mua sắm và giải trí

Đa dạng hoá thu nhập

“Nội dung” mà ông Hưng đề cập ở đây là những hoạt động, sự kiện đặc sắc, như nâng tầm phát triển phố đi Sở mua sắm, tổng hợp ẩm thực đa dạng, nhà hát đẳng cấp nước ngoài, sân khấu ngoài trời, đấu trường đấu võ và các hoạt động biểu diễn văn hóa thường nhật… sát đó, được sự thuận tình của Ủy Ban Nhân Dân TP Đà Nẵng, ở Cocobay sẽ tổ chức các sự kiện định kỳ hàng năm như chương trình lễ hội Cocofest. mục tiêu là đưa Cocobay trở thành “điểm đến vui chơi giải trí của thế giới”.

“Lợi nhuận từ bán căn hộ sẽ được góp vốn đầu tư nâng tầm phát triển nội dung nhằm làm tăng sức lôi cuốn của Cocobay. mục tiêu của chúng tôi không riêng gì kéo du khách đến Đà Nẵng mà còn giữ chân du khách, tăng mức chi tiêu trung bình của du khách vào các Thương Mại Dịch Vụ tiện ích, thông qua đó đẩy mạnh doanh số của các Thương Mại & Dịch Vụ đi kèm”, ông Hưng tiết lộ.

chính do thế, kế bên doanh thu cho thuê phòng, Cocobay còn kỳ vọng nguồn thu lớn từ kinh doanh mạng lưới hệ thống tiện ích shopping và vui chơi giải trí “đồ sộ”. Và đây là lý do vì sao Cocobay rất tự tin khi đưa ra mức cam kết doanh thu cao.

cạnh bên hiệu suất phòng thì theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc quản lý điều hành Alternaty, doanh số đầu tư Dự kiến còn phụ thuộc vào giá bán. Những Dự Án BĐS đưa ra giá bán càng cao thì doanh số trên giá bán thu về có định hướng càng thấp, còn những dự án có mức giá bán thấp thì ngược lại. Xét trên khía cạnh này, mức giá chung cư ở Cocobay lôi cuốn hơn so với những Dự Án BĐS tương tự ở Đà Nẵng nên ông Hưng chứng minh và khẳng định, mức doanh số dự đoán căn cứ trên mức giá là hoàn toàn khả năng thực thi.

lợi thế của dự án Bất Động Sản “tự vận hành”

Một trong các nhân tố tác động lớn đến doanh thu là chi phí hoạt động, trong số đó có chi phí điều hành và quản lý. Theo ông Mauro Gasparotti, chi phí hoạt động điển hình cho một nhà ở – khách sạn với đầy đủ tiện ích hay một khu nghỉ dưỡng tuỳ vào tiện ích và định vị thường xấp xỉ từ 40-65% trên tổng lợi nhuận.

một số người đầu tư thuê những danh hiệu quản lý khách sạn danh tiếng quốc tế để vừa nâng tầm đẳng cấp của Dự Án BĐS, Từ đó tạo sức lôi cuốn đối với khách hàng, vừa kỳ vọng vào nguồn khách trung thành của các danh hiệu này, cũng như năng lực vươn ra thị phần khách du lịch nước ngoài. Nhưng đổi lại, để thỏa mãn các tiêu chí của những danh hiệu quốc tế, ngân sách đầu tư thường rất lớn, mà thậm chí là theo những chủ đầu tư, thì có một số ít danh mục không cần thiết nhưng vẫn phải góp vốn đầu tư để đáp ứng tiêu chí của danh hiệu đó.

sát gần đó, ngân sách thuê Công Ty quản lý và điều hành nước ngoài khá lớn, thường từ 13-15% doanh số, lại phải trả thêm khoản “thưởng” về doanh thu nên lợi nhuận bị bào mòn.

Một chủ đầu tư dự án cho biết, khi đàm phán HĐ quản lý với một tập đoàn lớn danh tiếng và có nhiều khách sạn tại Việt Nam, tập đoàn lớn này hoạch định chiến lược Marketing Thương mại lỗ trong 2 năm đầu tiên và đến năm thứ 3 mới cân đối thu – chi. đó cũng là tình hình chung của nhiều dự án Bất Động Sản khách sạn do quốc tế điều hành. tuy nhiên, sau khi tính toán lại, người đầu tư này quyết định tự điều hành, Từ đó cắt giảm được các chi phí không cần thiết mà vẫn bảo vệ được tiêu chí Dịch vụ hạng sang.

“Tự vận hành” cũng là xu hướng chung của 1 số chủ đầu tư có kế hoạch kinh doanh dài hạn đối với những dự án lớn hoặc chuỗi Dự Án BĐS.

Bằng chứng sống động đặc biệt là Khu nghỉ ngơi 5-sao Naman Retreat – cũng do tập đoàn Empire (chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng) được góp vốn đầu tư xây dựng với vận tốc rất nhanh chỉ trong vòng 16 tháng và đi vào sử dụng năm 2015. khởi đầu, tập đoàn lớn Empire dự định thuê một Công Ty quốc tế quản lý và điều hành, nhưng sau lúc nhận thấy chi phí thuê quản lý và điều hành quốc tế không hề thấp, cùng theo đó, họ lại yêu cầu thời điểm chịu lỗ ít nhất 2-3 năm đầu nên đã quyết định tự quản lý điều hành.

Tuy là “tự vận hành” nhưng dự án được kiến thiết xây dựng độc đáo mang đậm bản sắc văn hóa Nước Ta cùng với Dịch vụ theo tiêu chí quốc tế nên giá phòng và hiệu suất phòng tại chỗ này luôn đạt mức cao (trung bình trên 75%). đồng thời, nhờ điều hành và quản lý chi phí vận hành tối ưu nên Naman Retreat đạt mức lợi nhuận hoạt động rất cao và cũng đã có lãi ngay từ năm hoạt động tiên phong.

Ông Quỳnh cho rằng, với việc nâng tầm phát triển mạnh của internet, các kênh mua bán đa dạng như hệ thống cung cấp phòng khách sạn toàn cầu, các Doanh Nghiệp bán phòng tiếp khách sạn qua mạng, và các hệ thống đại lý kinh doanh thương mại tiếp thị trên thế giới, thì các Doanh Nghiệp điều hành và quản lý có tay nghề và sáng tạo, năng động, quen thuộc với thị phần Nước Nhà, có ưu thế trong quan hệ bản địa và có cá tính bản địa, thuận tiện hơn trong việc mang đến lượng khách lớn